融资破冰尚在传导中,美元债到期压力巨大,民营房企“自救潮”开启

华夏时报 2021-11-20 11:42 原文链接:点击获取

原标题:融资破冰尚在传导中,美元债到期压力巨大,民营房企“自救潮”开启

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

今年下半年以来,随着融资端对房企资金要求提高,房企销售业绩普遍下滑,债务违约事件频频发生。尽管近期融资端政策有所放松,但是政策的传导还不太明显,房企仍面临着层层限制。特别是民营房企,面临的挑战更大。

有专家表示,民营房企想要渡过难关,还是需要靠“自救”。而事实证明,房企已经开启“花式自救”按钮,方式包括配股融资、变卖资产、大股东出钱还债、提前回购美元债等。

值得注意的是,今年四季度和明年房企美元债到期压力仍然较大。光大证券研报数据显示,今年四季度共有92.95亿美元债到期,2022年有544.16亿美元债到期。

房企融资破冰?

11月16日,建发地产公布了一份中期票据募集说明书,计划发行规模4.4亿元的无担保债券,期限5年,拟全部用于偿还到期债务融资工具。

值得注意的是,近期多家房企都发行了中期票据进行融资。11月11日,保利发展披露2021年第四季度中期票据发行方案,计划发行金额20亿元,期限5年;11月12日,招商蛇口公告2021年度第一期中期票据发行方案,拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据,同时,招商蛇口还将发行2021年度第九期超短期融资券,发行金额30亿元;11月12日,光明地产宣布拟发行5亿元中期票据。

近期房企频频通过中期票据融资,或许和11月9日中国银行间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会有关。据悉,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖、旭辉、美的置业等房企参加了上述座谈会,多家房企近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。据悉,银行间债券市场多是金融机构参与,现在房企也将进入该市场,因此上述会议也被市场普遍认为是房企融资“破冰”的信号。

事实也证明,上述会议成为了房企和城投企业在银行间市场发债的分水岭。据第一财经不完全统计,11月1日-9日,房企和城投企业披露的银行间市场发债计划不超过10笔,但从11月10日开始,城投企业、房企密集公布中期票据、超短期融资券等发行计划。

据克而瑞地产研究不完全统计,11月10日-16日,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,数额及发行企业数量相对较高。与此同时,本轮房企融资审批速度相对较快。克而瑞表示,多家企业的中票、短融等债券融资计划设立成功,显示当前银行间债券市场融资口子已经打开,鼓舞了市场的信心。

不过,《华夏时报》记者注意到,上述25家在银行间市场融资的企业中,鲜少有民营房企的身影。对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示,房地产市场下滑也对国资背景的房企带来资金压力,但与民营房企相比,国企、央企承担了更多的社会责任,比如基础设施开发、老旧小区改造等,这是国资背景房企能获得融资的一部分原因。

另外,李宇嘉表示,银行间市场发债的决定权在银行,银行可以“用脚投票”。目前来看,银行对民营房企的信心仍然不足,认为民营房企的杠杆很高。

克而瑞地产研究认为,当前发行银行间市场债券的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高,其主要是利用政府的信用进行背书,未来发债主体是否能扩大至其他类型的企业仍有待观察。

融资回暖政策传导尚不明显

值得注意的是,银行间市场融资回暖的同时,个人按揭贷款额度紧张的情况也有所缓解。

《华夏时报》记者了解到,此前7月房贷额度严重紧张的广州,近期房贷也有所松动。有住房中介对《华夏时报》记者表示,目前邮储银行、中信银行、建设银行的房贷放款时间大概在4.5个月左右,“是比之前要快一点了”,另外工商银行和招商银行的放款速度也变快了,放款时间在3-5个月左右。

据媒体报道,上海排队超过6个月的个人按揭贷款开始陆续放款,长三角二三线城市个贷也开始松动。一位大型房地产经纪公司北京工作人员表示,北京的个贷发放周期比之前略微加快15-20天左右。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示,部分房企在11月的融资难度的确有所降低,尤其是绿档房企的融资顺畅度更好,预计最后两个月,房地产金融政策会持续适时、适度根据市场变化做出微调,从政策调整的时长来看,现有态势预计会延续到明年一季度。

另外,央行公布的数据显示,今年10月个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1013亿元。克而瑞地产研究表示,这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据,而按照之前的惯例,这类数据是在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中披露,央行维稳房地产意图明显。

李宇嘉对《华夏时报》记者表示,当前房地产政策确实开始松动,按揭贷款的放款速度会逐渐回归正常,房企的债务会有所下降,另外,如果开发商的证件齐全,开发贷的发放也逐渐正常化,不过从市场情况来看,政策还没有明显的传导作用。克而瑞地产研究也认为,虽然当前政策风向缓和,个人按揭贷款发放提速,但政策仍未明显传导到企业贷款上,金融机构对开发企业的信心重塑仍需时间。

国家统计局发布的数据显示,2021年前10月,房地产开发企业到位资金166597亿元,同比增长8.8%,增速较前9月份回落2.3个百分点。分项目来看,国内贷款和利用外资两部分资金来源仍不乐观,分别下降10.0%和35.4%。

克而瑞地产研究表示,当前政策密集发声意在“维稳”,融资端口的破封对于经营状况良好,资产优质的企业来说是机会,房企仍应积极推动自身降负债,并加大现金回款,保证企业资金链安全,购房者及投资信心重塑仍需持续建设。李宇嘉认为,民营企业想要渡过难关,还是需要靠“自救”。

民营房企“自救渡难关”

事实证明,房企已经开启“花式自救”的模式,“自救”的方式包括配股融资、变卖资产、控股股东“自掏腰包”、提前回购美元债等。

11月17日,融创中国(股票代码:01918.HK)发布公告称,其已将3.35亿股融创中国配售股份和1.58亿股融创服务配售股份配售予不少于六名承配人,两项配售合计所得款项净额约9.42亿美元。根据11月14日融创中国公告,融创中国拟将约50%所得款项净额,即4.71亿美元用作其一般运营资金,剩余约50%则用于偿还贷款。

此外,融创中国公告还表示,出于对集团的长远信心和长期支持,公司控股股东、董事会主席孙宏斌将自有资金4.5亿美元提供给本集团使用(无息借款形式),以支持集团经营发展。关键时刻,控股股东与企业共进退,这无疑给投资者带来信心。

同样是11月17日,中国恒大(股票代码:03333.HK)的“自救”也在进行中。中国恒大和恒腾网络( 00136.HK)发布公告称,中国恒大附属公司出售其持有的恒腾网络全部股份,总价为21.28亿港元,此次出售的股份占恒腾网络已发行股份约18%,交易完成后,恒大将不再持有任何恒腾股份。

另外,据相关媒体报道,为了维持恒大的基本运营,恒大集团主席许家印已经通过变卖个人资产(包括香港的三栋别墅和广州、深圳的豪宅,还有几架私人飞机等)或质押股权等方式筹集资金,累计已向集团注入超70亿元的现金。不过值得注意的是,截至目前,恒大集团并没有发布相关公告说明。

另外,提前赎回美元债也是房企“自救”的方式。今年10月以来,包括雅居乐、旭辉集团、中国奥园、正荣地产、龙光集团、禹洲集团、祥生控股等在内的多家房企都提前赎回了其发布的美元债。

对于多家房企回购美元债的原因,公众号“地产人才官”认为,今年房企频频暴雷违约,国外市场看空房企的情绪弥漫,债券市场低迷,美元债价格不断走低。对于资金较充足的房企来说,此时抄底回购,不仅能降低回购成本,还能向市场展现自身实力,提振市场信心,稳定相关股票和债券价格。特别是对于在融资上依赖美元债的房企来说,美元债持续走低将阻碍后期新债的发行,新债发不了,旧债还不上,将引发债务违约事件。

值得注意的是,今年四季度和明年房企美元债到期压力仍然较大。光大证券研报数据显示,今年四季度共有92.95亿美元债到期,2022年有544.16亿美元债到期。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁